1989年，日本經(jīng)濟(jì)泡沫達(dá)到頂點(diǎn)，東京的土地價(jià)格飆升到一個(gè)匪夷所思的程度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)僅東京皇居的地價(jià)，就相當(dāng)于整個(gè)加州的總價(jià)值。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至驚呼：“賣掉東京，就能買下整個(gè)美國！”這一數(shù)據(jù)并非空穴來風(fēng)。1989年，日本全國的地價(jià)總額達(dá)到了2000萬億日元，是當(dāng)時(shí)美國全國土地總價(jià)值的4倍以上。這種驚人的泡沫，使日本人一度相信，世界已經(jīng)進(jìn)入了“日本時(shí)代”。然而，僅僅幾年后，泡沫破裂，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了“失去的三十年”，再也沒有回到那個(gè)高光時(shí)刻。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰不僅改變了這片土地的經(jīng)濟(jì)格局，也深刻影響了建筑行業(yè)。20世紀(jì)80年代，日本建筑行業(yè)曾是全球的典范，東京、京都的摩天大樓猶如繁星點(diǎn)點(diǎn)，而其他城市也紛紛迎來了各類壯觀的建筑項(xiàng)目。但誰也沒能料到，繁榮過后的泡沫注定要破裂。如今，回望歷史，我們不禁會想：中國建筑行業(yè)是否也正在走上同樣的道路？是否也正在經(jīng)歷“泡沫崩塌”的前奏？
日本泡沫經(jīng)濟(jì)
這一問題并非無的放矢。從中國近年來的城市化進(jìn)程，到建筑行業(yè)的高速發(fā)展，再到如今出現(xiàn)的空置樓盤和“鬼城”現(xiàn)象，建筑行業(yè)的潛在危機(jī)已然顯現(xiàn)。市場的暴漲正在讓一些城市變成無聲的“空殼”。曾經(jīng)的宏大規(guī)劃和輝煌建筑，開始面臨著過度開發(fā)、資源浪費(fèi)和社會功能空洞化的風(fēng)險(xiǎn)。
昆明市呈貢區(qū)“鬼城”?Shutterstock
但正如日本的歷史所證明的那樣，經(jīng)濟(jì)下行并不意味著終結(jié)。或許，危機(jī)也正是轉(zhuǎn)型的契機(jī)。如果中國能夠從日本的經(jīng)驗(yàn)中汲取教訓(xùn)，建筑行業(yè)完全有可能避免走上“失去的三十年”的老路，邁向一條創(chuàng)新、可持續(xù)且充滿活力的未來之路。
日本經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了1980年代的極速增長后，迎來了泡沫經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)。那時(shí)的日本，幾乎每一座城市都充滿了現(xiàn)代建筑的雄心壯志，東京的摩天大樓如雨后春筍般拔地而起，房地產(chǎn)和股市的價(jià)格飛漲，建筑行業(yè)一度迎來了黃金時(shí)代。然而，這種“繁榮”背后卻潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)泡沫最終破裂時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)陷入了漫長的低迷期，“失去的三十年”也隨之成為經(jīng)濟(jì)史上的一個(gè)警示。
在此背景下，一本深度剖析日本經(jīng)濟(jì)衰退的力作《失去的三十年：平成日本經(jīng)濟(jì)史》應(yīng)運(yùn)而生。本書作者是東京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士野口悠紀(jì)雄，曾在東京大學(xué)、早稻田大學(xué)等多所知名高校擔(dān)任教授，并長期從事日本經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融體系及創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的研究。他以深入淺出的分析和精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)解讀，在日本經(jīng)濟(jì)學(xué)界享有極高的聲譽(yù)。
野口悠紀(jì)雄
本書聚焦于日本從20世紀(jì)80年代末泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，經(jīng)歷長達(dá)三十年經(jīng)濟(jì)停滯的全過程。平成時(shí)代（1989—2019）原本被寄予厚望，但日本經(jīng)濟(jì)在這一時(shí)期卻陷入了長期低迷，GDP增長緩慢、通貨緊縮、房地產(chǎn)市場崩盤、金融機(jī)構(gòu)接連破產(chǎn)，甚至出現(xiàn)了“失去的二十年”被延長為“失去的三十年”的局面。書中通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)和案例，深刻剖析了日本政府在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)所犯的錯(cuò)誤，如銀行壞賬處理不當(dāng)、財(cái)政刺激政策失效、人口結(jié)構(gòu)老齡化等。
日本房價(jià)在80年代后經(jīng)歷了快速增長，隨后又迅速衰減
在這本書中，作者深刻探討了日本泡沫經(jīng)濟(jì)后的長期衰退，揭示了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和社會變革的復(fù)雜過程。這一歷史事件為我們提供了重要的借鑒，尤其是對于中國建筑行業(yè)的未來發(fā)展具有深刻的啟示。原因1. 過度開發(fā)：建筑行業(yè)的虛假繁榮日本的建筑行業(yè)在泡沫經(jīng)濟(jì)期間迎來了前所未有的增長。東京、橫濱、大阪等大城市的房地產(chǎn)市場如日中天，土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格幾乎每天都在上漲，建筑項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。許多建筑公司和房地產(chǎn)商過于依賴這種“虛假的繁榮”，盲目擴(kuò)張，忽視了市場的供需平衡。
住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查 ?nippon
然而，隨著泡沫破裂，房地產(chǎn)市場的需求驟然萎縮，這些項(xiàng)目在市場需求不足的情況下成為了沉重的負(fù)擔(dān)。大量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法找到買家和租戶，造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。日本的許多“空殼城市”和空置樓盤正是這種過度開發(fā)的結(jié)果。建筑行業(yè)的不理性發(fā)展，使得原本應(yīng)當(dāng)成為經(jīng)濟(jì)增長動力的建筑項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而成為了壓倒經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的沉重包袱。對于中國來說，近年來的城市化進(jìn)程和建筑行業(yè)的高速增長，似乎正在走上類似的道路。隨著人口紅利的逐漸消失和土地財(cái)政的依賴，很多城市出現(xiàn)了空置率高、房地產(chǎn)過剩的問題。從一線大城市到部分二三線城市，空置樓盤成為了顯而易見的現(xiàn)象。如何避免在高速度擴(kuò)張的過程中，陷入過度開發(fā)和市場飽和的困境，成為了中國建筑行業(yè)面臨的首要問題。
?OCED2021
?貝殼研究院
2. 政策失誤與后遺癥：建筑行業(yè)的結(jié)構(gòu)性危機(jī)泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后的日本，政府的應(yīng)對措施可謂緩慢而迷茫。日本政府曾試圖通過一系列政策措施來應(yīng)對房地產(chǎn)市場的危機(jī)，但由于政策的滯后性和不夠精準(zhǔn)，未能及時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，反而加劇了泡沫破裂后的負(fù)面效應(yīng)。
泡沫經(jīng)濟(jì)影響下的日本破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量激增 ?nippon
在經(jīng)濟(jì)高速增長的背景下，政府通過土地政策、貸款優(yōu)惠等手段，推動了建筑行業(yè)的繁榮。然而，當(dāng)泡沫破裂后，這些原本旨在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的政策，卻未能及時(shí)轉(zhuǎn)型。大量建筑項(xiàng)目的過度開發(fā)不僅造成了市場供大于求的局面，還導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的崩塌。日本的建筑行業(yè)陷入了長期的低迷，建設(shè)項(xiàng)目的空置率激增，甚至影響到整體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。
泡沫破裂導(dǎo)致大量建筑企業(yè)相繼破產(chǎn) ?konichivalue
中國目前的建筑行業(yè)是否也面臨類似的挑戰(zhàn)？在一些地區(qū)，地方政府為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，仍然大力推行房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然而這些政策是否真的符合市場需求？當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)市場遇冷時(shí)，這些曾經(jīng)的“刺激政策”會不會成為負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步加劇過剩問題？中國建筑行業(yè)如何調(diào)整政策，避免日本所經(jīng)歷的結(jié)構(gòu)性危機(jī)，成為亟待解決的問題。3. 市場理性與長期發(fā)展：走出低迷期的思考《失去的三十年》揭示的一個(gè)重要教訓(xùn)是：當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后，如何重塑市場理性、推動經(jīng)濟(jì)和建筑行業(yè)的長期發(fā)展，是擺脫困境的關(guān)鍵。日本在經(jīng)歷了長期的低迷后，終于通過一系列結(jié)構(gòu)性改革，逐步恢復(fù)了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。盡管這段時(shí)間漫長且充滿挑戰(zhàn)，但日本的經(jīng)驗(yàn)也讓我們看到了經(jīng)濟(jì)衰退中的機(jī)遇。
Toranomon Hills（虎之門之丘）?Ingenhoven
尤其是在建筑行業(yè)方面，日本通過對房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格監(jiān)管、對過剩建設(shè)項(xiàng)目的改造，以及對新型城市規(guī)劃的推動，逐步實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的復(fù)蘇。雖然泡沫破裂帶來了長達(dá)數(shù)十年的痛苦，但從中日本也總結(jié)出了如何更為理性地發(fā)展建筑行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。今天，日本的建筑行業(yè)已逐漸從過去的困境中恢復(fù)過來，轉(zhuǎn)向更加注重可持續(xù)性和社會價(jià)值的方向。
Toranomon Hills（虎之門之丘）?Ingenhoven
泡沫經(jīng)濟(jì)后的建筑行業(yè)如何求生？
而在世界經(jīng)濟(jì)史上，房地產(chǎn)泡沫的破裂從來都不是個(gè)例。除了上文提到的日本外，美國、歐洲、東南亞、南美等地區(qū)都曾經(jīng)歷過類似的繁榮與衰退周期，每次泡沫破裂，建筑行業(yè)都成為首當(dāng)其沖的受害者。然而，縱觀這些地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)一些國家陷入了長期低迷，而另一些則找到了新的發(fā)展路徑。而我們今天又是否能夠從全球經(jīng)驗(yàn)中找到適合突破口？美國：次貸危機(jī)后的結(jié)構(gòu)性調(diào)整“當(dāng)市場失控時(shí)，唯有回歸理性才能求生。”回到2008年，美國房地產(chǎn)市場的崩盤，就像一場沒有人提前彩排的災(zāi)難片。房價(jià)斷崖式下跌，數(shù)百萬家庭的抵押貸款變成了無底深淵，建筑行業(yè)一夜之間從黃金時(shí)代跌入黑暗。美國房價(jià)走勢 ?Kate Park/NPR
但有趣的是，在一片哀鴻遍野之中，一批精明的建筑商并沒有坐以待斃，他們用一種全新的方式“重塑空間”。就在市場崩潰的第二年，紐約的一個(gè)廢棄倉庫被改造成了全球第一家WeWork共享辦公空間。創(chuàng)業(yè)者、自由職業(yè)者和小型公司可以租用靈活的工位，無需承擔(dān)長期租約的壓力。這種模式不僅拯救了閑置的商業(yè)地產(chǎn)，也催生了“共享經(jīng)濟(jì)”在建筑行業(yè)的應(yīng)用。
位于154 Grand street的第一所WeWork大樓 ?Forbes
其創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾伊曼（Adam Neumann）通過大規(guī)模融資和激進(jìn)擴(kuò)張，在短短幾年內(nèi)將WeWork發(fā)展成全球領(lǐng)先的聯(lián)合辦公品牌，甚至宣稱自己不僅僅是一家房產(chǎn)公司，而是一場“改變?nèi)藗児ぷ鞣绞降母锩薄＿@種愿景幫助WeWork吸引了軟銀等巨頭投資，估值一度高達(dá)470億美元。
“房地產(chǎn)開發(fā)的盡頭不是土地，而是空間的高效利用。”與美國不同，歐洲并未經(jīng)歷房價(jià)大起大落的劇烈波動，原因在于他們更早地認(rèn)識到：土地是有限的，建筑行業(yè)不能僅依賴新開發(fā)，而應(yīng)向存量市場要效益。歐洲的建筑行業(yè)，長期以來并不像中國那樣追求“推倒重來”，而是更加注重“修舊如舊”。如果你走在倫敦、巴黎或柏林的街頭，你會發(fā)現(xiàn)許多百年前的建筑依然被沿用，甚至成為了新的商業(yè)中心、藝術(shù)空間和住宅。在柏林，有一個(gè)叫滕珀?duì)柣舴驒C(jī)場（Tempelhof Airport）的地方，二戰(zhàn)時(shí)期這里曾是德國空軍的軍事基地，后來成為柏林最大的民用機(jī)場。但隨著航空業(yè)的轉(zhuǎn)型，機(jī)場被廢棄，按理說應(yīng)該被拆除，重新開發(fā)成房地產(chǎn)項(xiàng)目。
Tempelhof Airport ?Randy Malamud 2013但柏林市政府做出了一個(gè)大膽的決定：不拆，不建，直接將機(jī)場改造成了一個(gè)市民公園。如今，這里成了柏林人最喜歡的地方之一——原來的跑道變成了滑板區(qū)，飛機(jī)庫變成了露天市場，連老舊的航站樓都被改造成了藝術(shù)展覽館。
Tempelhof Airport ?Randy Malamud 2013
滕珀?duì)柣舴驒C(jī)場的轉(zhuǎn)型成功，核心在于政府與市民的良性互動，以及城市對“公共空間”價(jià)值的重視。即使在經(jīng)濟(jì)低迷或房地產(chǎn)泡沫破裂的情況下，建筑與城市更新并不一定要依賴高利潤的商業(yè)開發(fā)。相反，合理的空間再利用，能夠激發(fā)城市活力，創(chuàng)造出經(jīng)濟(jì)和社會效益雙贏的局面。與此同時(shí)，全歐洲也在統(tǒng)一推動綠色建筑。建筑行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期影響較大，而綠色建筑因其長期的節(jié)能效益，成為市場中更穩(wěn)定的投資方向。新加坡：政府強(qiáng)干預(yù)下的住房市場調(diào)控“當(dāng)市場自身無法調(diào)節(jié)時(shí)，政府的手就必須伸出來。”新加坡，一個(gè)僅有724平方公里的彈丸之地，卻躋身全球最宜居城市之一，并在房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和城市規(guī)劃方面創(chuàng)造了世界級的奇跡。作為一個(gè)高度城市化的國家，新加坡面臨著嚴(yán)峻的土地資源短缺問題，但在全球多個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫中，它卻成功規(guī)避了“鬼城”與“空置率危機(jī)”，并形成了一種獨(dú)特的發(fā)展模式。是世界上少有的在房地產(chǎn)泡沫破裂后依然保持市場穩(wěn)定的國家之一，其秘訣在于政府的強(qiáng)干預(yù)：1.土地公有化，政府控制住宅供應(yīng)，防止市場炒作導(dǎo)致價(jià)格劇烈波動。2.“組屋制度”確保住房剛需。新加坡80%的居民居住在政府提供的組屋（HDB），有效穩(wěn)定了房價(jià)。
3.精準(zhǔn)調(diào)控購房需求：新加坡政府嚴(yán)格限制炒房行為，比如二套房需繳納額外重稅，以防止投機(jī)行為導(dǎo)致房價(jià)暴漲。與其他國家房地產(chǎn)市場高度市場化、自由放任不同，新加坡政府對土地資源的規(guī)劃與使用實(shí)行高度管控。新加坡約80%的土地屬于政府所有，而所有土地的開發(fā)、規(guī)劃都由政府主導(dǎo)，通過長期租賃制度（Leasehold System）進(jìn)行管理。這種模式意味著，私人企業(yè)和開發(fā)商無法隨意囤地炒房，土地的供給完全受控于國家發(fā)展計(jì)劃，從而避免了像中國、日本等國家曾出現(xiàn)的土地和房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。政府在制定土地用途時(shí)，會考慮長遠(yuǎn)的城市規(guī)劃需求，而非短期市場收益，從而確保每一寸土地都能被高效利用。“當(dāng)市場不再是金礦，建筑行業(yè)能否找到新賽道？”東南亞和南美國家的房地產(chǎn)市場，往往受到經(jīng)濟(jì)波動和貨幣貶值的影響，建筑行業(yè)必須尋找新的發(fā)展模式：泰國：旅游經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的共生關(guān)系泰國的房地產(chǎn)市場在東南亞國家中具有獨(dú)特的韌性，其興衰往往與國際旅游業(yè)密切相關(guān)。曼谷、普吉島、清邁等熱門城市的房地產(chǎn)發(fā)展，長期依賴外資和游客帶來的短租、酒店、公寓投資，而政府也積極推動這一市場，以吸引外匯和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。然而，這種模式在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)或疫情等突發(fā)事件下極易受沖擊，例如2020年疫情期間，旅游業(yè)驟停導(dǎo)致房價(jià)下跌、空置率上升，甚至部分公寓項(xiàng)目爛尾。
為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場的周期性波動，泰國政府近年來加大了對本土購房者扶持政策，如提供低利率貸款、鼓勵公寓產(chǎn)權(quán)購買，并推動“智慧城市”與綠色建筑發(fā)展，以提升市場吸引力。例如，在曼谷等區(qū)域，高端公寓項(xiàng)目已開始融入智能家居、共享辦公空間等元素，以吸引數(shù)字游民和遠(yuǎn)程工作者。此外，政府還計(jì)劃發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，如東部經(jīng)濟(jì)走廊（EEC），試圖通過產(chǎn)業(yè)升級，減少對旅游業(yè)的單一依賴，使房地產(chǎn)市場更具韌性。
曼谷EEC發(fā)展規(guī)劃 ?TFD
巴西：從經(jīng)濟(jì)動蕩到住房改革，尋找房地產(chǎn)市場的平衡巴西的房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了多次經(jīng)濟(jì)繁榮與衰退的循環(huán)，尤其是在2000年代初，得益于全球大宗商品繁榮，巴西經(jīng)濟(jì)高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“黃金十年”。然而，2014年經(jīng)濟(jì)衰退、2015-2016年政治動蕩，以及近年來高通脹等問題，使得房價(jià)經(jīng)歷了劇烈波動，大量未完工的高樓成為經(jīng)濟(jì)泡沫的象征。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，巴西政府推行了“Minha Casa, Minha Vida”（我的房子，我的生活）社會住房計(jì)劃，旨在提供低收入人群可負(fù)擔(dān)的住房，同時(shí)刺激建筑行業(yè)發(fā)展。近年來，圣保羅、里約等大城市也開始引入城市更新項(xiàng)目，通過改造老舊社區(qū)、優(yōu)化城市規(guī)劃來提高土地利用率。例如，圣保羅市中心的“綠色建筑激勵計(jì)劃”允許開發(fā)商通過增加公共綠地和可再生能源設(shè)施來獲得額外的建筑容積率，以此推動更可持續(xù)的城市發(fā)展模式。
LAPI ? Maíra Acayaba
此外，巴西的大型開發(fā)商正逐步將目光投向模塊化建筑和預(yù)制建筑技術(shù)，希望通過降低施工成本、提高建設(shè)速度來適應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的變化。這些措施雖然尚未徹底改變房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題，但至少為未來的發(fā)展提供了一條相對可持續(xù)的道路。
當(dāng)前的建筑行業(yè)正處于一個(gè)充滿不確定性的時(shí)代。中國建筑業(yè)，尤其是房地產(chǎn)市場，正面臨著由泡沫破滅所帶來的種種挑戰(zhàn)。這一挑戰(zhàn)不僅僅是市場需求的萎縮，更是長久以來忽視可持續(xù)發(fā)展、城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)周期性的后果。許多業(yè)內(nèi)人士深感焦慮，擔(dān)心這一波行業(yè)低迷會帶來“失去的三十年”，正如日本在泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后所經(jīng)歷的那樣。然而，正如歷史所示，每一場危機(jī)背后都蘊(yùn)藏著轉(zhuǎn)型的契機(jī)。中國建筑行業(yè)面臨的困境，恰恰是推動行業(yè)升級和創(chuàng)新的良機(jī)。我們可以從日本的“失去的三十年”中汲取教訓(xùn)，并結(jié)合當(dāng)前的市場和技術(shù)背景，找到適合中國的解決路徑。面對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和市場調(diào)整的雙重壓力，建筑行業(yè)并不需要陷入焦慮，而是應(yīng)當(dāng)從中尋找機(jī)遇，借此推動行業(yè)的重生與創(chuàng)新。
數(shù)字孿生建筑 ?ARUP
建筑行業(yè)的未來：通過不斷創(chuàng)新和適應(yīng)市場變化，建筑行業(yè)能夠在困境中脫穎而出，迎來新的發(fā)展機(jī)遇。正如文章開頭所提到的，建筑行業(yè)的未來并不局限于繁華的都市，而是在那些被忽視的偏遠(yuǎn)地區(qū)、被認(rèn)為“泡沫化”的城市中找到突破。建筑不僅僅是物理空間的創(chuàng)造，更是社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的起點(diǎn)。如何在這場行業(yè)的“大考”中尋找出路，正是我們每一位建筑師和行業(yè)從業(yè)者需要思考的問題。
專欄編輯｜Sherry Li
發(fā)文編輯｜Xinmiao
審核編輯｜Xinmiao
Reference:
https://www.archdaily.com/1019538/preserving-local-identity-with-urban-renewal-and-innovation-in-sao-paulo
https://buzzorange.com/citiorange/2018/09/13/how-japan-fell-in-30-years/https://www.tfd-factory.com/zh/privilege/eastern-economic-corridor-eechttps://www.archdaily.cl/cl/776935/que-tan-vacia-es-una-ciudad-fantasma-en-china-con-big-data-ahora-podemos-saberloTherelevance of digital twins for building future cities (parametric-architecture.com)https://www.photoawards.com/winner/zoom.php?eid=8-199389-20
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