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國內冷清的商業(yè)綜合體
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國內的商業(yè)綜合體在過去幾十年中借著城市化的東風高歌猛進，成為城市商業(yè)地產的重要組成部分。然而，隨著市場的飽和和消費趨勢的變化，以前的老路走不通了。大家也開始思考商業(yè)綜合體的病癥所在。
1、同質化嚴重：世界上沒有完全相同的兩片樹葉，但是有一模一樣的商場。經過幾十年的市場驗證，商業(yè)綜合體似乎有了一套保證收益的模板。從平面功能布局到空間形態(tài)，從品牌招商到后期運營，以各大地產商代表的各系列產品也越來越趨同。這么多年，消費者也膩了。過于依賴傳統(tǒng)的零售和餐飲業(yè)態(tài)，忽視對文化、科技等新興業(yè)態(tài)的引入，也是同質化的癥結所在。
2、市場飽和：土地經濟下，在過去幾十年有些城市的商業(yè)綜合體確實造的多了。出行方式的改變，讓城市居民的活動范圍進一步擴大。打開導航軟件，半小時的車程內可以到達的商業(yè)綜合體，銀泰、寶龍、天街、萬象匯...這種供求關系必然導致部分綜合體的空置率上升。消費者對綜合體的需求趨于飽和，而新開業(yè)綜合體也面臨巨大壓力。
3、數字化轉型滯后：部分綜合體在數字化轉型和智能化建設上進展緩慢，未能充分利用大數據和新技術提升運營效率。與線上零售的結合不夠緊密，未能有效應對電商的沖擊。
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實際上，商業(yè)綜合體的成功運營依賴于多個關鍵因素，其中招商、運營、設計和選址起著至關重要的作用。
比如合適的品牌組合能吸引不同層次的消費者，增加綜合體的吸引力；合理的租賃策略可以保障綜合體的長期收益和商戶穩(wěn)定性；高效的管理可以提升綜合體的運營效率和服務質量；豐富的活動可以增加消費者的黏性和綜合體的活躍度。
再比如合理的空間布局可以提升購物體驗，增加消費者的停留時間；吸引人的視覺設計可以增強綜合體的吸引力和品牌形象；高舒適度和良好體驗能提升消費者的滿意度和回訪率。
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除此以外，便利的交通可以增加消費者的到訪率，選址在市場潛力大的區(qū)域可以確保綜合體的長期發(fā)展；完善的配套設施可以提升綜合體的綜合競爭力。
招商、運營、設計和選址是影響商業(yè)綜合體成敗的關鍵因素。通過科學合理的招商策略、高效的運營管理、創(chuàng)意的設計和精準的選址，商業(yè)綜合體可以提高其吸引力、競爭力和長期盈利能力。
商業(yè)綜合體新模式
建筑在一定程度上擔負著社會責任，一個有意思的的項目可以超越建筑的邊界，對它鄰近的社區(qū)帶來積極的影響，創(chuàng)造出能夠容納有生活方式、工作、娛樂和成長的獨特環(huán)境。以下三個案例為商業(yè)綜合體的模式帶來了一個新的視角，同時提供了新穎的嘗試，探討將商業(yè)與社區(qū)以及公眾連接在一起的可能性。
上海瑞虹天地太陽宮曼谷
瑞虹天地太陽宮位于上海大型社區(qū)——瑞虹新城的生活中心及商業(yè)聚集點，并兼具辦公和公共樞紐等多種功能。這座18萬平方米的商業(yè)航母，不僅擁有上海商場史上最大的采光天幕穹頂和三層挑高的超級中庭空間等設計亮點，還突破性地將餐飲主題的街區(qū)、集市設置在商場5-7層，打造出了獨一無二的生態(tài)創(chuàng)新型的城市綜合體。
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作為整座建筑的焦點，主題街區(qū)三層挑高的超級中庭擁有5,500平方米的超大采光頂——巨大的采光頂猶如三片荷葉，而三根立柱仿佛參天大樹般將它托起。傘狀的柱體不僅從體態(tài)上減弱了整個空間結構的厚重感，更從造型上進一步強化了生態(tài)自然的設計理念。同時，采光頂還采用了根據陽光而變化的自適應遮陽系統(tǒng)，以實現室內空間的節(jié)能環(huán)保。采光頂之下，則是一處開闊的廣場——在此，大小不一的體塊互相堆疊、錯落有致，在綠植之間虛實掩映，營造出了輕松自然的街區(qū)式商業(yè)氛圍。
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在商業(yè)業(yè)態(tài)上，如此大而特別的空間打破了傳統(tǒng)商業(yè)建筑中對空間進行切小分租的模式，將更多的業(yè)態(tài)與體驗融匯其中，為整個空間賦予了更多的靈活性與可變性。而在商業(yè)運作機制上，設計巧妙地利用了建筑中下層商場中的中島區(qū)，將連通后勤貨區(qū)與5層街區(qū)的垂直交通系統(tǒng)隱于其中，既滿足了位于高層的大面積餐飲業(yè)態(tài)所需的生鮮運送、物流、維護等需求，又將中島空間在頂部進行了轉變，實現傳統(tǒng)商場空間的功能升級。
曼谷Central Embassy綜合體——Open House
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Open House位于曼谷上空50米處的Central Embassy綜合體中。在4600平方米的巨大雙層室內，餐廳、休閑室、酒吧、畫廊、商店、快閃店、圖書室和工作坊共同構成了一個空間群落，憑借與人體相適宜的尺度，天衣無縫地組合在一起。在亞洲，人們不是在工作、購物和吃飯，就是在各種空間內來回穿梭。沒有地方能供人稍事停留、坐下來喘口氣，甚至只是簡單地重新掌控自己的心緒，Open House是這一病癥的最佳解藥，它是一片綠洲、一處逃離之所，也是一個如家般令人輕松自在的地方。
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Central Embassy綜合體位于曼谷的一個植物異常繁茂的區(qū)域，這里一邊是英國事務所設計的大樓，另一邊則得以俯瞰眾多綠樹。設計師希望在建筑內部延續(xù)這種綠植的概念，使整個Open House被蔭庇在帶有樹葉圖案的天棚之下。為了在實現這一點的同時減少廣闊的白色天花板帶來的沖擊，設計師設計了一種蔓延至整個空間的樹葉圖案。他們連續(xù)花費6個星期在天花板上手繪出9600片樹葉，最終創(chuàng)造出了一項令人驚訝的藝術作品，同時也是空間中最具標志性的、令人難忘的元素。
近幾年，曼谷已經成為了精致紛繁的世界級購物和美食圣地。在城市的迅速發(fā)展之下，如何設計一個能夠留存永恒瞬間、提供安心寓所的空間便成為了挑戰(zhàn)——Open House便是一個最佳例證。該空間自開放以來便獲得了巨大成功，受到了當地人和旅客們的歡迎。
巴黎Ga?té Montparnasse綜合體
由MVRDV改造后的Ga?téMontparnasse綜合體，項目合理整合了綜合體的現有功能，包括：酒店、購物中心、辦公空間，以及圖書館，并通過全新的社會住房和幼兒園進一步增加了建筑的密度。改造后的建筑更加受人青睞，設計不僅賦予了建筑親人的尺度，同時也根據循環(huán)經濟原則重新利用了建于上世紀70年代的大部分建筑結構，實現了建筑的可持續(xù)發(fā)展。
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改造后的建筑如同發(fā)生了一次“大爆炸”，不同尺度的空間、原有的與新增的功能都在建筑中結合在一起，并通過不同規(guī)模的大廳與窗口向城市開放，進而為這座建筑賦予了與城市中眾多類似項目的當代特征。改造設計從可持續(xù)基本原則出發(fā)，重新組織了綜合體內的功能體塊。兩層的購物中心占據了場地的大部分面積，購物中心之上則巧妙排布了一系列不同的功能空間，這種設置顯著地增加了建筑的密度，以最大限度發(fā)揮出城市中心的區(qū)位優(yōu)勢。
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Ga?té Montparnasse商業(yè)綜合體的改造向大眾證明了，即使是最戲劇性的轉變也可以通過可持續(xù)和循環(huán)經濟的方法實現。新的設計看起來與之前的設計完全無關，甚至樓板的形狀也與20世紀70年代的設計不同，但是它確實是由原建筑的混凝土結構改造而成的，原始的建筑結構在謹慎的設計下無縫融入到新的平面中。此外，為了在項目中增加住宅功能，設計團隊在建筑中添加了木結構，同時也減少新建筑的碳足跡。
結語
上面三個商業(yè)綜合體通過引入品牌，線上線下聯(lián)動，精準的選址，都成功的吸引了大量消費者，成為各自城市和地區(qū)的重要商業(yè)地標。當然，這里邊設計的功勞也不可忽視，尤其是當下這個消費者逐漸挑剔的時代。
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設計師在商業(yè)空間中的核心作用體現在建筑、景觀和室內設計的各個方面。通過獨特的建筑設計、出片的景觀環(huán)境和舒適的室內空間，能夠提升商業(yè)空間的吸引力，增加消費者的停留時間和消費意愿，促進商業(yè)空間的繁榮與發(fā)展。
建筑設計中需要考慮建筑形態(tài)的美觀和功能布局的合理性，通過創(chuàng)新的建筑造型吸引消費者的注意。
景觀設計需要提升綜合體的外部環(huán)境美感，使其與周邊環(huán)境和諧共存。打造優(yōu)美的景觀環(huán)境，如綠地、花園、水景等，提供舒適的戶外休閑空間，吸引消費者停留和游覽。或者在設計中融入互動性和體驗性元素，增強消費者的參與感和體驗感。
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室內設計師通過合理的空間布局和動線設計，提高商業(yè)空間的流通性和便捷性。優(yōu)化購物動線，減少消費者的迷路感，提升購物體驗。通過合理的空間分區(qū)，科學的燈光和色彩設計，增加各業(yè)態(tài)之間的互動，促進消費者的停留和消費。
未來商業(yè)綜合體的改造和運營活化需要綜合考慮市場需求、消費者體驗和可持續(xù)發(fā)展，通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)、數字化轉型、創(chuàng)新設計、優(yōu)質服務、靈活空間、豐富活動和優(yōu)化配套等多方面的舉措，不斷提升綜合體的吸引力和競爭力，實現可持續(xù)發(fā)展和長期繁榮。
作者 | 岳美含
發(fā)文編輯｜吳秀秀
審核編輯｜Ming,Yibo
專欄編輯 | Sherry Li
網站審核｜吳秀秀
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